Banyan tree rent terms and conditions (ENG + SVK version)
F.A.Q.’s
Is there a fee to join Banyan Living?
There is no fee to join Banyan Living. There may however be some set-up costs required if your unit does not currently meet the quality assurance standards of Banyan Living e.g. insufficient linen, plateware, cutlery, safety and non-smoking signage, specified guest amenities. If your unit is new or has some unique features, then please also allow for some photography costs. This will enable Banyan Living to represent the best features of your unit on all public sales channels.
How much are the set-up costs?
This will depend on the current condition of your unit, the available replacement supplies and the cost of procuring any of the required items in your location.
How much are the photography costs?
This will also depend on the current condition of your unit and any existing photographic images that may be available at the time of listing your unit. If there is no existing photography, then please allow up to USD 500.
Is there an annual fee for my unit to remain listed with Banyan Living?
There is no annual subscription fee to remain listed on Banyan Living. The structure operates purely on a commission basis.
Is my unit in a rental pool with shared revenue and owner profit?
No. Your unit will be featured as an individual listing in Banyan Living channels and generate an individual revenue stream. This ensures full transparency of your unit’s income generating capacity.
Will Banyan Living offer short- and long-term rentals for my unit?
Yes. Banyan Living will be sourcing short- and long-term rentals for your unit. If there is an enquiry for longer than 90 days, we shall consult with you prior to accepting the booking to ensure that it does not conflict with any of your own plans to stay in the unit.
How will Banyan Living market my unit?
Banyan Living has made the arrangement to feature your unit in direct and indirect channels. Direct channels would include, but would not be limited to, the Banyan Living website, the Banyan database, social media channels such as Facebook, Instagram, YouTube that link to our own booking engine with no additional cost of sales commissions. Indirect channels would include the AirBNB, booking.com, Expedia etc. as well as some platforms purely dedicated to attracting extended stays such as HomeAway, VRBO.
In addition to the above, Banyan Living will also be investing metasearch practices such as Google, Tripadvisor and geographic specific websites e.g. specific geographies or language targetting via search engine marketing and search engine optimization. SEO/SEM. These practices will combine to maximise the visibility of Banyan Living Units throughout the year.
Who would be setting the rate and apply a pricing logic for my unit in comparison to view, floor level, equipment etc.?
Banyan Living has a dedicated Director of Revenue for this purpose. The role of the Director of Revenue is to review the rates for each unit in relation to market demand, pick-up pace, comparison against competitor units and overall occupancy projection. These factors combine to set a deemed suitable rate level. We would apply the experience of Banyan Group hotel revenue management to the Banyan Living rental rates in order to maximise occupancy and yield.
Is there an Owner Portal where I can review my unit’s performance?
Banyan Living will provide you with a unique Owner Log-in that will allow you to review the performance of your unit in real time. You will be able to see dates of occupancy, room rates and also available dates to book your own stay.
How do I make a booking in my own unit if I wish to stay?
Please contact the Banyan Living Team.
There will soon be a direct Owner online portal whereby owners can make their own reservations and receive instant confirmation. This process is currently being designed and will be included in future versions of the Banyan Living Owner portal.
What’s the expected occupancy rate of the unit throughout the year?
This will depend on numerous factors such as seasonality, unit location, unit aspect (view), unit facilities, demand indicators for tourism arrivals, competitor products. For each location, Banyan Living will make an annual assessment of possible occupancy projections and use sales and marketing efforts to achieve this target.
What’s the expected nightly room rate of the unit through the year?
As above, this will depend on numerous factors such as seasonality, unit location, unit aspect (view), unit facilities, demand indicators for tourism arrivals, competitor products. For each location, Banyan Living will make an annual estimate of room rate projections and use sales and marketing efforts to achieve this target.
Will Banyan Living provide guaranteed rental returns?
No. Banyan Living is a rental marketing agency focussed on maximising the visibility of your unit across numerous sales channels. Banyan Living will make every endeavour to achieve occupancy and room rate projections, however these all remain subject to local market conditions.
What do I do if I am not happy with the performance of my unit?
In the event that your unit performance is not to your expectation, you may contact the Banyan Living Marketing Team for some further consultation. This will allow for discussions about the current market conditions and some opportunities to further ‘boost’ your unit’s visibility across prescribed channels. Noting that a visibility boost may incur some additional commission fees to the service vendor for this
I don’t have a local bank account, can rental income be paid into a bank account in my country?
Yes, this is possible so long as the bank account is in the same name as the Sale and Purchase Agreement that matches the name in the Banyan Living Agreement. This is a regulatory cross-check by the banking/financial authorities.
Please also note that revenues generated by non-residents of Thailand would usually be subject to a 15% withholding tax. Perhaps it is worth seeking some advice about how to manage taxation matters. The Laguna Lifestyle Team would also be able to administer this on your behalf and this can be deducted from your earnings and reflected in the account statement for your unit. A small administration fee would apply.
Do I need to purchase insurance for my unit?
Yes. Public liability insurance is mandatory for all units listed in Banyan Living. This is to protect you in the event of any accident or mishap resulting from your unit. Banyan Living also recommends for you to purchase property damage insurance to protect your asset. Some unit owners also wish to purchase business interruption insurance to protect their ongoing earnings in the event of sudden business downturn or prolonged incident resulting in zero or low unit occupancy. The cost of any insurances is borne by the unit owner.
What is included in the Banyan Living commission fee?
The commission fee includes the following services from Banyan Living:
Brand Assurance Protocols
• Minimum Brand Standards
• Buy Out List for In-unit Operating Supplies & Equipment
• Monitoring of Daily Operations & Reporting
• Service Level Agreements with Estate Management Body
• Online training with Estate Management Body for Hospitality Services
• Review and audit of Fire Life Safety standards
• Sustainability Practices
Residential Accommodation Rentals
• Feature your unit on the Banyan Living website plus relevant distribution channels to generate rental sales
• Inventory Management to maximise occupancy and sales opportunities
• Yield Management to review unit selling rates compared to supply/demand indicators and compare to similar/competitor units.
• Rental Sales via direct, indirect and online intermediaries
• Marketing, advertising and social media visibility
• Distribution / Ecommerce to ensure maximum visibility of your unit across as many media and booking channels as available.
• Coordination with Estate Management Body for the provision of Hosting/Hospitality Services and Reputation Management
Finance
• Revenue Statements to Unit Owners
Will Banyan Living manage my taxation requirements?
No. It is recommended to seek advice regarding the taxation requirements in your area as there may be differing regulations dependent on your resident or non-resident status in the country of your unit.
Please explain how the owner return is calculated?
Owner Profit Projection
Assumed Revenue 1000
Deduct OTA 10%* 100 10%
Net Revenue 900
Deduct Banyan Living 18% 162 16.2%
Deduct residual utilities** 35 3.5%
Net Profit 653 70.3%
* Note that OTA commission will not apply to every booking. At the moment about 50% of bookings are coming via our own www.banyanliving.com website or directly through our operations desk within Laguna Phuket.
** Note utilities costs will be included in the fees charged to tenants/guests, however there will still be some residual utility cost for when the unit is not occupied e.g. refrigerator, appliances, ventilation, cleaning service.
Other cost items such as insurances, tax obligations, common area management fees, sinking fund fees, fund transfer fees etc. may differ by location/territory and are not included in the above owner profit calculations.
What does ‘Residual Utilities’ refer to?
Electricity and water will be charged to the actual guest/tenant of your unit as an additional fee. The charges levied will be a predetermined fixed-cost per night that we envisage should cover the cost of utilities for the intended stay period. There may, on occasion, be a minor residual of utilities expense to be borne by the unit owner in the event that consumption is higher than the pre-determined fixed charge. This is most likely incurred during the vacancy of the unit when electricity consumption will still be required to run items such as the refrigerator, ventilation fans or pool pumps where applicable.
If there is a commission for OTA and a commission for Banyan Living, isn’t this a double commission?
No. The respective commissions are for completely different service provisions. The Banyan Living commission relates to the services provided for the marketing, distribution, quality assurance and hosting support for your unit, including the guest-facing mobile application. The OTA commission is a direct cost of sales for your unit to be featured on that specific booking channel. It is in the best interest of all parties to ensure that as many bookings as possible will come via the direct Banyan Living channels in order to minimise commission expense. Banyan Living will be investing in our own paid search engine and digital marketing strategies to support this direction.
What about cleaning the unit at the end of each stay, I didn’t see that mentioned?
This is included as part of the Banyan Living solution and built into the commission and room rate structure. The only cleaning fees applicable to you would be for your own stays when you occupy the unit yourself.
Can I keep my personal belongings in my unit when I am not there?
Banyan Living recommends for owners to keep any personal items in a lockable storage location within their unit or within the estate complex. If this is not possible, then Banyan Living would suggest for you to purchase a storage box from your Estate Management Body for these items to be secured when the unit is let out during your absence. No personal belongings should be left within the unit when it is being used for residential rentals.
Banyan Living accepts no liability for loss, damage or modification to any property or personal items left within your unit.
Can I stay in my unit for vacation?
Yes, you may use your unit at any time subject to the availability of the unit. Availability of the unit shall be determined by any existing bookings over your intended stay dates. You may not use the unit if, when giving notice of the period you intend to stay, there is already a confirmed booking for the unit for that period. Banyan Living will attempt to reassign any pre-booked reservation if it coincides with your intended stay dates. In the event that any existing booking cannot be reallocated for any reason, then your request for stay will be denied. Banyan Living will not make a forward booking for your unit for the periods advised to the Agent being the dates the Client wishes to stay in the Residence.
Can I remove my unit from Banyan Living if I wish to live in the unit myself?
Yes. This can be arranged by giving Banyan Living at least 180 days’ notice if you intend to remove your unit from public sales channels and use the unit for your own stay purposes. Your own stay will be subject to a maximum of [60] days each year. If you wish to have further subsequent own stay days, this shall be at the absolute discretion and approval of Banyan Living.
Často kladené otázky
Je registrácia v Banyan Living spoplatnená?
Registrácia v Banyan Living je bezplatná. Môžu však vzniknúť určité náklady na prípravu, ak vaša jednotka v súčasnosti nespĺňa štandardy kvality Banyan Living, napr. nedostatočné množstvo bielizne, riadu, príborov, bezpečnostných a nefajčiarskych značiek, špecifikovaných vybavenia pre hostí. Ak je vaša jednotka nová alebo má niektoré jedinečné vlastnosti, počítajte prosím aj s určitými nákladmi na fotografovanie. To umožní Banyan Living prezentovať najlepšie vlastnosti vašej jednotky na všetkých verejných predajných kanáloch.
Aké sú náklady na zriadenie?
To bude závisieť od aktuálneho stavu vašej jednotky, dostupných náhradných zásob a nákladov na obstaranie akýchkoľvek požadovaných položiek vo vašej lokalite.
Aké sú náklady na fotografovanie?
To bude tiež závisieť od aktuálneho stavu vašej jednotky a akýchkoľvek existujúcich fotografických snímok, ktoré môžu byť k dispozícii v čase zaradenia vašej jednotky do ponuky. Ak neexistujú žiadne fotografie, počítajte s nákladmi až do výšky 500 USD.
Je za zaradenie mojej jednotky do ponuky Banyan Living účtovaný ročný poplatok?
Za zaradenie do ponuky Banyan Living sa neúčtuje žiadny ročný poplatok. Struktúra funguje výlučne na províznom základe.
Je moja jednotka zaradená do ponuky s podielom na tržbách a zisku vlastníka?
Nie. Vaša jednotka bude uvedená ako samostatná ponuka v kanáloch Banyan Living a bude generovať samostatný zdroj príjmov. Tým je zaručená úplná transparentnosť príjmov vašej jednotky.
Bude Banyan Living ponúkať krátkodobé a dlhodobé prenájmy mojej jednotky?
Áno. Banyan Living bude vyhľadávať krátkodobé a dlhodobé prenájmy pre vašu jednotku. Ak bude záujem o prenájom na dlhšie ako 90 dní, pred prijatím rezervácie sa s vami poradíme, aby sme sa uistili, že to nie je v rozpore s vašimi plánmi pobytu v jednotke.
Ako bude Banyan Living propagovať moju jednotku?
Banyan Living uzavrela dohodu o propagácii vašej jednotky prostredníctvom priamych a nepriamych kanálov. Priame kanály zahŕňajú, ale nie sú obmedzené na, webovú stránku Banyan Living, databázu Banyan, sociálne médiá ako Facebook, Instagram, YouTube, ktoré odkazujú na náš vlastný rezervačný systém bez dodatočných nákladov na provízie z predaja. Nepriame kanály zahŕňajú AirBNB, booking.com, Expedia atď., ako aj niektoré platformy určené výlučne na prilákanie dlhodobých pobytov, ako sú HomeAway, VRBO.
Okrem vyššie uvedeného bude Banyan Living investovať aj do metavyhľadávacích praktík, ako sú Google, Tripadvisor a geograficky špecifické webové stránky, napr. špecifické geografické oblasti alebo jazykové zacielenie prostredníctvom marketingu a optimalizácie vyhľadávačov. SEO/SEM. Tieto praktiky sa budú kombinovať s cieľom maximalizovať viditeľnosť jednotiek Banyan Living počas celého roka.
Kto bude stanovovať sadzby a uplatňovať cenovú logiku pre moju jednotku v porovnaní s výhľadom, poschodím, vybavením atď.?
Banyan Living má na tento účel vyhradeného riaditeľa pre príjmy. Úlohou riaditeľa pre príjmy je preskúmať ceny za každú jednotku vo vzťahu k dopytu na trhu, tempu obsadzovania, porovnaniu s konkurenčnými jednotkami a celkovému odhadu obsadenosti. Tieto faktory sa kombinujú, aby sa stanovila vhodná úroveň cien. Na ceny prenájmu Banyan Living by sme uplatnili skúsenosti Banyan Group v oblasti riadenia príjmov hotelov, aby sme maximalizovali obsadenosť a výnos.
Existuje portál pre vlastníkov, kde môžem skontrolovať výkonnosť svojej jednotky?
Banyan Living vám poskytne jedinečné prihlasovacie údaje pre vlastníkov, ktoré vám umožnia sledovať výkonnosť vašej jednotky v reálnom čase. Budete môcť vidieť termíny obsadenosti, ceny izieb a tiež termíny, kedy si môžete rezervovať vlastný pobyt.
Ako si môžem rezervovať vlastnú jednotku, ak chcem zostať?
Obráťte sa na tím Banyan Living.
Čoskoro bude k dispozícii priamy online portál pre majiteľov, prostredníctvom ktorého si majitelia budú môcť robiť vlastné rezervácie a dostávať okamžité potvrdenia. Tento proces sa momentálne pripravuje a bude zahrnutý v budúcich verziách portálu Banyan Living Owner.
Aká je očakávaná obsadenosť jednotky počas roka?
To bude závisieť od mnohých faktorov, ako sú sezónnosť, poloha jednotky, výhľad z jednotky, vybavenie jednotky, ukazovatele dopytu po turistických pobytoch, konkurenčné produkty. Pre každú lokalitu spoločnosť Banyan Living vypracuje ročné hodnotenie možných prognóz obsadenosti a na dosiahnutie tohto cieľa využije predajné a marketingové aktivity.
Aká je predpokladaná cena za noc v jednotke počas roka?
Ako je uvedené vyššie, bude to závisieť od mnohých faktorov, ako sú sezónnosť, poloha jednotky, výhľad z jednotky, vybavenie jednotky, ukazovatele dopytu po turistických príchodoch, produkty konkurencie. Pre každú lokalitu spoločnosť Banyan Living vypracuje ročný odhad predpokladanej ceny za noc a prostredníctvom predaja a marketingu sa bude snažiť dosiahnuť tento cieľ.
Poskytuje Banyan Living garantované výnosy z prenájmu?
Nie. Banyan Living je agentúra zameraná na marketing prenájmov, ktorej cieľom je maximalizovať viditeľnosť vašej nehnuteľnosti prostredníctvom mnohých predajných kanálov. Banyan Living vynaloží všetko úsilie na dosiahnutie predpokladanej obsadenosti a ceny za izbu, avšak tieto faktory závisia od miestnych podmienok na trhu.
Čo mám robiť, ak nie som spokojný s výkonom svojej nehnuteľnosti?
V prípade, že výkon vašej nehnuteľnosti nespĺňa vaše očakávania, môžete kontaktovať marketingový tím Banyan Living a požiadať o ďalšie konzultácie. To vám umožní diskutovať o aktuálnych podmienkach na trhu a o niektorých možnostiach, ako ďalej „zvýšiť“ viditeľnosť vašej nehnuteľnosti prostredníctvom predpísaných kanálov. Upozorňujeme, že zvýšenie viditeľnosti môže spôsobiť dodatočné provízne poplatky pre poskytovateľa služby.
Nemám miestny bankový účet, môžu mi byť príjmy z prenájmu vyplácané na bankový účet v mojej krajine?
Áno, je to možné, pokiaľ je bankový účet vedený na meno uvedené v kúpnej zmluve, ktoré zodpovedá menu uvedenému v zmluve Banyan Living. Ide o regulačnú kontrolu zo strany bankových/finančných orgánov.
Upozorňujeme tiež, že príjmy generované nerezidentmi Thajska sú zvyčajne podrobené 15 % zrážkovej dani. Možno by stálo za to poradiť sa o tom, ako riešiť daňové záležitosti. Tím Laguna Lifestyle by to mohol vybaviť za vás a táto suma by mohla byť odpočítaná z vašich príjmov a uvedená vo výpise z účtu vašej jednotky. Bude sa uplatňovať malý administratívny poplatok.
Musím si kúpiť poistenie pre svoju jednotku?
Áno. Poistenie zodpovednosti za škodu je povinné pre všetky jednotky uvedené v Banyan Living. Jeho účelom je chrániť vás v prípade akejkoľvek nehody alebo nešťastia, ktoré vznikne v súvislosti s vašou jednotkou. Banyan Living vám tiež odporúča uzavrieť poistenie majetku, aby ste chránili svoje aktíva. Niektorí vlastníci jednotiek si tiež želajú uzavrieť poistenie prerušenia prevádzky, aby chránili svoje priebežné príjmy v prípade náhleho poklesu obchodnej činnosti alebo dlhodobej udalosti, ktorá má za následok nulovú alebo nízku obsadenosť jednotky. Náklady na akékoľvek poistenie znáša majiteľ jednotky.
Čo je zahrnuté v provízii Banyan Living?
Provízia zahŕňa nasledujúce služby od Banyan Living:
Protokoly zabezpečenia značky
• Minimálne štandardy značky
• Zoznam nákupov prevádzkových potrieb a vybavenia pre jednotky
• Monitorovanie denných operácií a podávanie správ
• Dohody o úrovni služieb s orgánom správy nehnuteľností
• Online školenie s orgánom správy nehnuteľností v oblasti hotelových služieb
• Preskúmanie a audit noriem požiarnej bezpečnosti
• Postupy udržateľnosti
Prenájom ubytovania
• Prezentácia vašej jednotky na webovej stránke Banyan Living a relevantných distribučných kanáloch s cieľom generovať tržby z prenájmu
• Správa zásob s cieľom maximalizovať obsadenosť a predajné príležitosti
• Správa výnosov s cieľom preskúmať ceny jednotiek v porovnaní s ukazovateľmi ponuky/dopytu a porovnať ich s podobnými/konkurenčnými jednotkami.
• Predaj prenájmov prostredníctvom priamych, nepriamych a online sprostredkovateľov
• Marketing, reklama a viditeľnosť na sociálnych médiách
• Distribúcia/elektronický obchod na zabezpečenie maximálnej viditeľnosti vašej jednotky v čo najväčšom počte médií a rezervačných kanálov.
• Koordinácia s orgánom správy nehnuteľností na poskytovanie ubytovacích/hotelových služieb a riadenie reputácie
Financie
• Výkazy príjmov pre vlastníkov jednotiek
Bude Banyan Living spravovať moje daňové povinnosti?
Nie. Odporúčame vám poradiť sa ohľadom daňových povinností vo vašej oblasti, pretože v závislosti od vášho statusu rezidenta alebo nerezidenta v krajine, kde sa vaša jednotka nachádza, môžu platiť odlišné predpisy.
Vysvetlite, prosím, ako sa vypočítava výnos pre vlastníka?
Predpokladaný zisk vlastníka
Predpokladané príjmy 1000
Odpočítajte OTA 10 %* 100 10 %
Čisté príjmy 900
Odpočítať Banyan Living 18 % 162 16,2 %
Odpočítať zostatkové náklady na energie** 35 3,5 %
Čistý zisk 653 70,3 %
* Upozorňujeme, že provízia OTA sa nevzťahuje na každú rezerváciu. V súčasnosti približne 50 % rezervácií prichádza prostredníctvom našej vlastnej webovej stránky www.banyanliving.com alebo priamo cez naše operačné stredisko v Laguna Phuket.
** Upozorňujeme, že náklady na energie budú zahrnuté v poplatkoch účtovaných nájomcom/hosťom, avšak aj naďalej budú existovať niektoré reziduálne náklady na energie, keď jednotka nie je obsadená, napr. chladnička, spotrebiče, ventilácia, upratovacie služby.
Ostatné náklady, ako napr. poistenie, daňové povinnosti, poplatky za správu spoločných priestorov, poplatky za amortizačný fond, poplatky za prevod finančných prostriedkov atď., sa môžu líšiť v závislosti od lokality/územia a nie sú zahrnuté vo vyššie uvedených výpočtoch zisku vlastníka.
Čo znamená pojem „zvyšné náklady na energie“?
Náklady na elektrinu a vodu budú účtované skutočnému hosťovi/nájomcovi vašej jednotky ako dodatočný poplatok. Účtované poplatky budú vopred stanovené pevné náklady za noc, ktoré by mali pokryť náklady na energie za plánované obdobie pobytu. V niektorých prípadoch môže dôjsť k menšiemu zvyšku nákladov na energie, ktoré bude musieť uhradiť vlastník jednotky, ak spotreba presiahne vopred stanovený fixný poplatok. K tomu dochádza najčastejšie počas neobsadenosti jednotky, keď je stále potrebná spotreba elektriny na prevádzku zariadení, ako sú chladnička, ventilačné ventilátory alebo čerpadlá bazénu, ak sú k dispozícii.
Ak existuje provízia pre OTA a provízia pre Banyan Living, nie je to dvojitá provízia?
Nie. Príslušné provízie sa vzťahujú na úplne odlišné poskytovanie služieb. Provízia Banyan Living sa týka služieb poskytovaných v oblasti marketingu, distribúcie, zabezpečenia kvality a podpory hosťovania vašej jednotky, vrátane mobilnej aplikácie pre hostí. Provízia OTA je priamou nákladovou položkou za predaj vašej jednotky, ktorá bude uvedená na tomto konkrétnom rezervačnom kanáli. V záujme všetkých strán je zabezpečiť, aby čo najviac rezervácií prešlo priamo cez kanály Banyan Living, aby sa minimalizovali náklady na provízie. Banyan Living bude investovať do vlastného plateného vyhľadávača a digitálnych marketingových stratégií, aby podporil tento smer.
A čo upratovanie jednotky na konci každého pobytu, nevidím to tu spomenuté?
Toto je zahrnuté v riešení Banyan Living a je súčasťou provízie a štruktúry cien izieb. Jedinými poplatkami za upratovanie, ktoré sa na vás vzťahujú, sú poplatky za vaše vlastné pobyty, keď jednotku obývate sami.
Môžem si nechať svoje osobné veci v jednotke, keď tam nie som?
Banyan Living odporúča majiteľom, aby si svoje osobné veci uchovávali v uzamykateľnom úložnom priestore vo svojej jednotke alebo v areáli komplexu. Ak to nie je možné, Banyan Living vám odporúča zakúpiť si od správcovského orgánu komplexu úschovnú skrinku, aby boli tieto veci v bezpečí, keď je jednotka počas vašej neprítomnosti prenajatá. V jednotke by sa nemali nechávať žiadne osobné veci, keď sa používa na prenájom na bývanie.
Banyan Living nepreberá žiadnu zodpovednosť za stratu, poškodenie alebo úpravu akéhokoľvek majetku alebo osobných vecí ponechaných vo vašej jednotke.
Môžem zostať vo svojej jednotke na dovolenku?
Áno, môžete svoju jednotku používať kedykoľvek, ak je k dispozícii. Dostupnosť jednotky sa určuje na základe existujúcich rezervácií v termíne vášho plánovaného pobytu. Jednotku nemôžete používať, ak v čase oznámenia termínu vášho plánovaného pobytu už existuje potvrdená rezervácia jednotky na tento termín. Spoločnosť Banyan Living sa pokúsi presunúť akúkoľvek vopred rezervovanú rezerváciu, ak sa zhoduje s termínom vášho plánovaného pobytu. V prípade, že existujúcu rezerváciu nie je možné z akéhokoľvek dôvodu prerozdeliť, vaša žiadosť o pobyt bude zamietnutá. Banyan Living nebude robiť predbežné rezervácie vašej jednotky na obdobia oznámené agentovi, ktoré sú dátumami, kedy si klient želá pobyt v rezidencii.
Môžem odstrániť svoju jednotku z Banyan Living, ak v nej chcem bývať sám?
Áno. Toto je možné zariadiť tak, že Banyan Living oznámite najmenej 180 dní vopred, ak máte v úmysle odstrániť svoju jednotku z verejných predajných kanálov a používať ju na vlastné účely pobytu. Váš vlastný pobyt bude obmedzený na maximálne [60] dní ročne. Ak si želáte ďalšie dni vlastného pobytu, bude to na základe absolútneho uváženia a schválenia Banyan Living.
Často kladené otázky
Je registrácia v Banyan Living spoplatnená?
Registrácia v Banyan Living je bezplatná. Môžu však vzniknúť určité náklady na prípravu, ak vaša jednotka v súčasnosti nespĺňa štandardy kvality Banyan Living, napr. nedostatočné množstvo bielizne, riadu, príborov, bezpečnostných a nefajčiarskych značiek, špecifikovaných vybavenia pre hostí. Ak je vaša jednotka nová alebo má niektoré jedinečné vlastnosti, počítajte prosím aj s určitými nákladmi na fotografovanie. To umožní Banyan Living prezentovať najlepšie vlastnosti vašej jednotky na všetkých verejných predajných kanáloch.
Aké sú náklady na zriadenie?
To bude závisieť od aktuálneho stavu vašej jednotky, dostupných náhradných zásob a nákladov na obstaranie akýchkoľvek požadovaných položiek vo vašej lokalite.
Aké sú náklady na fotografovanie?
To bude tiež závisieť od aktuálneho stavu vašej jednotky a akýchkoľvek existujúcich fotografických snímok, ktoré môžu byť k dispozícii v čase zaradenia vašej jednotky do ponuky. Ak neexistujú žiadne fotografie, počítajte s nákladmi až do výšky 500 USD.
Je za zaradenie mojej jednotky do ponuky Banyan Living účtovaný ročný poplatok?
Za zaradenie do ponuky Banyan Living sa neúčtuje žiadny ročný poplatok. Struktúra funguje výlučne na províznom základe.
Je moja jednotka zaradená do ponuky s podielom na tržbách a zisku vlastníka?
Nie. Vaša jednotka bude uvedená ako samostatná ponuka v kanáloch Banyan Living a bude generovať samostatný zdroj príjmov. Tým je zaručená úplná transparentnosť príjmov vašej jednotky.
Bude Banyan Living ponúkať krátkodobé a dlhodobé prenájmy mojej jednotky?
Áno. Banyan Living bude vyhľadávať krátkodobé a dlhodobé prenájmy pre vašu jednotku. Ak bude záujem o prenájom na dlhšie ako 90 dní, pred prijatím rezervácie sa s vami poradíme, aby sme sa uistili, že to nie je v rozpore s vašimi plánmi pobytu v jednotke.
Ako bude Banyan Living propagovať moju jednotku?
Banyan Living uzavrela dohodu o propagácii vašej jednotky prostredníctvom priamych a nepriamych kanálov. Priame kanály zahŕňajú, ale nie sú obmedzené na, webovú stránku Banyan Living, databázu Banyan, sociálne médiá ako Facebook, Instagram, YouTube, ktoré odkazujú na náš vlastný rezervačný systém bez dodatočných nákladov na provízie z predaja. Nepriame kanály zahŕňajú AirBNB, booking.com, Expedia atď., ako aj niektoré platformy určené výlučne na prilákanie dlhodobých pobytov, ako sú HomeAway, VRBO.
Okrem vyššie uvedeného bude Banyan Living investovať aj do metavyhľadávacích praktík, ako sú Google, Tripadvisor a geograficky špecifické webové stránky, napr. špecifické geografické oblasti alebo jazykové zacielenie prostredníctvom marketingu a optimalizácie vyhľadávačov. SEO/SEM. Tieto praktiky sa budú kombinovať s cieľom maximalizovať viditeľnosť jednotiek Banyan Living počas celého roka.
Kto bude stanovovať sadzby a uplatňovať cenovú logiku pre moju jednotku v porovnaní s výhľadom, poschodím, vybavením atď.?
Banyan Living má na tento účel vyhradeného riaditeľa pre príjmy. Úlohou riaditeľa pre príjmy je preskúmať ceny za každú jednotku vo vzťahu k dopytu na trhu, tempu obsadzovania, porovnaniu s konkurenčnými jednotkami a celkovému odhadu obsadenosti. Tieto faktory sa kombinujú, aby sa stanovila vhodná úroveň cien. Na ceny prenájmu Banyan Living by sme uplatnili skúsenosti Banyan Group v oblasti riadenia príjmov hotelov, aby sme maximalizovali obsadenosť a výnos.
Existuje portál pre vlastníkov, kde môžem skontrolovať výkonnosť svojej jednotky?
Banyan Living vám poskytne jedinečné prihlasovacie údaje pre vlastníkov, ktoré vám umožnia sledovať výkonnosť vašej jednotky v reálnom čase. Budete môcť vidieť termíny obsadenosti, ceny izieb a tiež termíny, kedy si môžete rezervovať vlastný pobyt.
Ako si môžem rezervovať vlastnú jednotku, ak chcem zostať?
Obráťte sa na tím Banyan Living.
Čoskoro bude k dispozícii priamy online portál pre majiteľov, prostredníctvom ktorého si majitelia budú môcť robiť vlastné rezervácie a dostávať okamžité potvrdenia. Tento proces sa momentálne pripravuje a bude zahrnutý v budúcich verziách portálu Banyan Living Owner.
Aká je očakávaná obsadenosť jednotky počas roka?
To bude závisieť od mnohých faktorov, ako sú sezónnosť, poloha jednotky, výhľad z jednotky, vybavenie jednotky, ukazovatele dopytu po turistických pobytoch, konkurenčné produkty. Pre každú lokalitu spoločnosť Banyan Living vypracuje ročné hodnotenie možných prognóz obsadenosti a na dosiahnutie tohto cieľa využije predajné a marketingové aktivity.
Aká je predpokladaná cena za noc v jednotke počas roka?
Ako je uvedené vyššie, bude to závisieť od mnohých faktorov, ako sú sezónnosť, poloha jednotky, výhľad z jednotky, vybavenie jednotky, ukazovatele dopytu po turistických príchodoch, produkty konkurencie. Pre každú lokalitu spoločnosť Banyan Living vypracuje ročný odhad predpokladanej ceny za noc a prostredníctvom predaja a marketingu sa bude snažiť dosiahnuť tento cieľ.
Poskytuje Banyan Living garantované výnosy z prenájmu?
Nie. Banyan Living je agentúra zameraná na marketing prenájmov, ktorej cieľom je maximalizovať viditeľnosť vašej nehnuteľnosti prostredníctvom mnohých predajných kanálov. Banyan Living vynaloží všetko úsilie na dosiahnutie predpokladanej obsadenosti a ceny za izbu, avšak tieto faktory závisia od miestnych podmienok na trhu.
Čo mám robiť, ak nie som spokojný s výkonom svojej nehnuteľnosti?
V prípade, že výkon vašej nehnuteľnosti nespĺňa vaše očakávania, môžete kontaktovať marketingový tím Banyan Living a požiadať o ďalšie konzultácie. To vám umožní diskutovať o aktuálnych podmienkach na trhu a o niektorých možnostiach, ako ďalej „zvýšiť“ viditeľnosť vašej nehnuteľnosti prostredníctvom predpísaných kanálov. Upozorňujeme, že zvýšenie viditeľnosti môže spôsobiť dodatočné provízne poplatky pre poskytovateľa služby.
Nemám miestny bankový účet, môžu mi byť príjmy z prenájmu vyplácané na bankový účet v mojej krajine?
Áno, je to možné, pokiaľ je bankový účet vedený na meno uvedené v kúpnej zmluve, ktoré zodpovedá menu uvedenému v zmluve Banyan Living. Ide o regulačnú kontrolu zo strany bankových/finančných orgánov.
Upozorňujeme tiež, že príjmy generované nerezidentmi Thajska sú zvyčajne podrobené 15 % zrážkovej dani. Možno by stálo za to poradiť sa o tom, ako riešiť daňové záležitosti. Tím Laguna Lifestyle by to mohol vybaviť za vás a táto suma by mohla byť odpočítaná z vašich príjmov a uvedená vo výpise z účtu vašej jednotky. Bude sa uplatňovať malý administratívny poplatok.
Musím si kúpiť poistenie pre svoju jednotku?
Áno. Poistenie zodpovednosti za škodu je povinné pre všetky jednotky uvedené v Banyan Living. Jeho účelom je chrániť vás v prípade akejkoľvek nehody alebo nešťastia, ktoré vznikne v súvislosti s vašou jednotkou. Banyan Living vám tiež odporúča uzavrieť poistenie majetku, aby ste chránili svoje aktíva. Niektorí vlastníci jednotiek si tiež želajú uzavrieť poistenie prerušenia prevádzky, aby chránili svoje priebežné príjmy v prípade náhleho poklesu obchodnej činnosti alebo dlhodobej udalosti, ktorá má za následok nulovú alebo nízku obsadenosť jednotky. Náklady na akékoľvek poistenie znáša majiteľ jednotky.
Čo je zahrnuté v provízii Banyan Living?
Provízia zahŕňa nasledujúce služby od Banyan Living:
Protokoly zabezpečenia značky
- Minimálne štandardy značky
- Zoznam nákupov prevádzkových potrieb a vybavenia pre jednotky
- Monitorovanie denných operácií a podávanie správ
- Dohody o úrovni služieb s orgánom správy nehnuteľností
- Online školenie s orgánom správy nehnuteľností v oblasti hotelových služieb
- Preskúmanie a audit noriem požiarnej bezpečnosti
- Postupy udržateľnosti
Prenájom ubytovania
- Prezentácia vašej jednotky na webovej stránke Banyan Living a relevantných distribučných kanáloch s cieľom generovať tržby z prenájmu
- Správa zásob s cieľom maximalizovať obsadenosť a predajné príležitosti
- Správa výnosov s cieľom preskúmať ceny jednotiek v porovnaní s ukazovateľmi ponuky/dopytu a porovnať ich s podobnými/konkurenčnými jednotkami.
- Predaj prenájmov prostredníctvom priamych, nepriamych a online sprostredkovateľov
- Marketing, reklama a viditeľnosť na sociálnych médiách
- Distribúcia/elektronický obchod na zabezpečenie maximálnej viditeľnosti vašej jednotky v čo najväčšom počte médií a rezervačných kanálov.
- Koordinácia s orgánom správy nehnuteľností na poskytovanie ubytovacích/hotelových služieb a riadenie reputácie
Financie
- Výkazy príjmov pre vlastníkov jednotiek
Bude Banyan Living spravovať moje daňové povinnosti?
Nie. Odporúčame vám poradiť sa ohľadom daňových povinností vo vašej oblasti, pretože v závislosti od vášho statusu rezidenta alebo nerezidenta v krajine, kde sa vaša jednotka nachádza, môžu platiť odlišné predpisy.
Vysvetlite, prosím, ako sa vypočítava výnos pre vlastníka?
Predpokladaný zisk vlastníka
Predpokladané príjmy 1000
Odpočítajte OTA 10 %* 100 10 %
Čisté príjmy 900
Odpočítať Banyan Living 18 % 162 16,2 %
Odpočítať zostatkové náklady na energie** 35 3,5 %
Čistý zisk 653 70,3 %
* Upozorňujeme, že provízia OTA sa nevzťahuje na každú rezerváciu. V súčasnosti približne 50 % rezervácií prichádza prostredníctvom našej vlastnej webovej stránky www.banyanliving.com alebo priamo cez naše operačné stredisko v Laguna Phuket.
** Upozorňujeme, že náklady na energie budú zahrnuté v poplatkoch účtovaných nájomcom/hosťom, avšak aj naďalej budú existovať niektoré reziduálne náklady na energie, keď jednotka nie je obsadená, napr. chladnička, spotrebiče, ventilácia, upratovacie služby.
Ostatné náklady, ako napr. poistenie, daňové povinnosti, poplatky za správu spoločných priestorov, poplatky za amortizačný fond, poplatky za prevod finančných prostriedkov atď., sa môžu líšiť v závislosti od lokality/územia a nie sú zahrnuté vo vyššie uvedených výpočtoch zisku vlastníka.
Čo znamená pojem „zvyšné náklady na energie“?
Náklady na elektrinu a vodu budú účtované skutočnému hosťovi/nájomcovi vašej jednotky ako dodatočný poplatok. Účtované poplatky budú vopred stanovené pevné náklady za noc, ktoré by mali pokryť náklady na energie za plánované obdobie pobytu. V niektorých prípadoch môže dôjsť k menšiemu zvyšku nákladov na energie, ktoré bude musieť uhradiť vlastník jednotky, ak spotreba presiahne vopred stanovený fixný poplatok. K tomu dochádza najčastejšie počas neobsadenosti jednotky, keď je stále potrebná spotreba elektriny na prevádzku zariadení, ako sú chladnička, ventilačné ventilátory alebo čerpadlá bazénu, ak sú k dispozícii.
Ak existuje provízia pre OTA a provízia pre Banyan Living, nie je to dvojitá provízia?
Nie. Príslušné provízie sa vzťahujú na úplne odlišné poskytovanie služieb. Provízia Banyan Living sa týka služieb poskytovaných v oblasti marketingu, distribúcie, zabezpečenia kvality a podpory hosťovania vašej jednotky, vrátane mobilnej aplikácie pre hostí. Provízia OTA je priamou nákladovou položkou za predaj vašej jednotky, ktorá bude uvedená na tomto konkrétnom rezervačnom kanáli. V záujme všetkých strán je zabezpečiť, aby čo najviac rezervácií prešlo priamo cez kanály Banyan Living, aby sa minimalizovali náklady na provízie. Banyan Living bude investovať do vlastného plateného vyhľadávača a digitálnych marketingových stratégií, aby podporil tento smer.
A čo upratovanie jednotky na konci každého pobytu, nevidím to tu spomenuté?
Toto je zahrnuté v riešení Banyan Living a je súčasťou provízie a štruktúry cien izieb. Jedinými poplatkami za upratovanie, ktoré sa na vás vzťahujú, sú poplatky za vaše vlastné pobyty, keď jednotku obývate sami.
Môžem si nechať svoje osobné veci v jednotke, keď tam nie som?
Banyan Living odporúča majiteľom, aby si svoje osobné veci uchovávali v uzamykateľnom úložnom priestore vo svojej jednotke alebo v areáli komplexu. Ak to nie je možné, Banyan Living vám odporúča zakúpiť si od správcovského orgánu komplexu úschovnú skrinku, aby boli tieto veci v bezpečí, keď je jednotka počas vašej neprítomnosti prenajatá. V jednotke by sa nemali nechávať žiadne osobné veci, keď sa používa na prenájom na bývanie.
Banyan Living nepreberá žiadnu zodpovednosť za stratu, poškodenie alebo úpravu akéhokoľvek majetku alebo osobných vecí ponechaných vo vašej jednotke.
Môžem zostať vo svojej jednotke na dovolenku?
Áno, môžete svoju jednotku používať kedykoľvek, ak je k dispozícii. Dostupnosť jednotky sa určuje na základe existujúcich rezervácií v termíne vášho plánovaného pobytu. Jednotku nemôžete používať, ak v čase oznámenia termínu vášho plánovaného pobytu už existuje potvrdená rezervácia jednotky na tento termín. Spoločnosť Banyan Living sa pokúsi presunúť akúkoľvek vopred rezervovanú rezerváciu, ak sa zhoduje s termínom vášho plánovaného pobytu. V prípade, že existujúcu rezerváciu nie je možné z akéhokoľvek dôvodu prerozdeliť, vaša žiadosť o pobyt bude zamietnutá. Banyan Living nebude robiť predbežné rezervácie vašej jednotky na obdobia oznámené agentovi, ktoré sú dátumami, kedy si klient želá pobyt v rezidencii.
Môžem odstrániť svoju jednotku z Banyan Living, ak v nej chcem bývať sám?
Áno. Toto je možné zariadiť tak, že Banyan Living oznámite najmenej 180 dní vopred, ak máte v úmysle odstrániť svoju jednotku z verejných predajných kanálov a používať ju na vlastné účely pobytu. Váš vlastný pobyt bude obmedzený na maximálne [60] dní ročne. Ak si želáte ďalšie dni vlastného pobytu, bude to na základe absolútneho uváženia a schválenia Banyan Living.